Vous êtes en couple et vous souhaitez acheter votre résidence principale à deux, mais chacun dispose d’un apport personnel différent. Comment fonctionne cet achat à deux avec des apports différents ? Quelles sont les implications juridiques et financières de cette démarche ? Cet article vous apporte des éléments de réponse pour vous aider à mieux comprendre les enjeux de ce type d’achat immobilier.
Les différentes modalités d’acquisition en couple
Il existe plusieurs manières d’acheter un bien immobilier en couple, selon votre situation matrimoniale et vos souhaits concernant la répartition des parts du bien :
- Le régime de l’indivision : c’est le régime par défaut lorsque deux personnes non mariées achètent ensemble un bien. Chacun est propriétaire du bien à hauteur de sa quote-part, qui peut être égale ou différente selon les apports de chacun.
- La société civile immobilière (SCI) : il s’agit d’une société dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports dans la société.
- Pour les couples mariés : le régime matrimonial (communauté légale, séparation de biens, communauté universelle) détermine la répartition des biens entre les époux.
Comment déterminer la répartition des parts en cas d’apports différents ?
Si vous décidez d’acheter à deux avec des apports différents, il est essentiel de déterminer la répartition des parts du bien entre vous. Cela peut se faire de plusieurs manières :
- En fonction des apports : si l’un des acquéreurs a apporté plus que l’autre, il peut être décidé que la répartition des parts sera proportionnelle aux apports de chacun. Par exemple, si l’un a apporté 60 000 € et l’autre 40 000 €, le premier détiendra 60 % du bien et le second 40 %.
- En fonction de la capacité d’emprunt : si vous empruntez une somme pour financer l’achat du bien, vous pouvez également prendre en compte la capacité d’emprunt de chacun pour déterminer la répartition des parts.
Dans tous les cas, il est important de formaliser cette répartition dans un document écrit, tel qu’une convention d’indivision ou les statuts d’une SCI. Cela permettra d’éviter les litiges ultérieurs et facilitera la gestion du bien et sa revente éventuelle.
Les implications juridiques et fiscales de l’achat à deux avec apport différent
L’achat d’un bien immobilier à deux avec un apport différent présente plusieurs implications juridiques et fiscales :
- Droits de mutation : lors de l’achat du bien, vous devrez payer des droits de mutation (appelés aussi frais de notaire) qui sont calculés sur la valeur du bien. Si vous achetez en indivision, ces droits seront répartis entre les indivisaires en fonction de leur quote-part.
- Impôt sur le revenu : si vous percevez des revenus fonciers (location du bien, par exemple), ceux-ci seront imposés au prorata de vos parts respectives dans le bien.
- Plus-value immobilière : en cas de revente du bien, la plus-value réalisée sera également répartie entre les propriétaires en fonction de leurs parts.
Notez que si vous êtes mariés ou pacsés et soumis à une imposition commune, ces aspects fiscaux seront traités au niveau du foyer fiscal et non individuellement.
Les précautions à prendre lors de l’achat à deux avec apport différent
Afin d’éviter les litiges et problèmes ultérieurs, il est important de prendre certaines précautions lors de l’achat d’un bien immobilier à deux avec un apport différent :
- Rédiger une convention d’indivision : ce document permettra de déterminer les règles de gestion du bien (répartition des charges, travaux, etc.) et d’organiser sa revente éventuelle. Il peut également prévoir des clauses spécifiques pour protéger l’un des partenaires en cas de décès de l’autre (droit de préemption, option d’achat).
- Souscrire une assurance emprunteur : si vous contractez un prêt immobilier, il est conseillé de souscrire une assurance emprunteur pour couvrir le risque de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Cette assurance peut être répartie en fonction des parts de chacun dans le bien et permettra de protéger le partenaire survivant en cas de décès de l’autre.
- Anticiper les conséquences d’une séparation : en cas de séparation, il faudra prévoir la répartition du bien ou sa revente. La convention d’indivision peut prévoir des clauses spécifiques pour organiser cette situation.
En somme, acheter un bien immobilier à deux avec un apport différent est tout à fait possible et présente des avantages pour les partenaires. Cependant, il convient d’être vigilant et de bien formaliser les règles relatives à la répartition des parts, la gestion du bien et les conséquences fiscales et juridiques liées à cette acquisition. Il est également important de prendre en compte les situations particulières (décès, séparation) afin d’éviter les litiges et problèmes ultérieurs.