Investir dans l’immobilier est une démarche qui peut s’avérer très fructueuse, à condition de bien choisir sa stratégie d’investissement. En effet, il est possible d’optimiser sa fiscalité en s’appuyant sur les différents dispositifs fiscaux existants. Cet article vous présente les principales stratégies d’investissement immobilier pour optimiser votre fiscalité et ainsi maximiser vos gains.
La défiscalisation par l’investissement locatif
L’une des principales stratégies pour réduire son imposition tout en investissant dans l’immobilier est de se tourner vers l’investissement locatif. Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place pour encourager ce type d’investissement et alléger la fiscalité des investisseurs. Parmi eux, citons notamment le dispositif Pinel, le dispositif Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard.
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat du bien, étalée sur 12 ans. Pour être éligible à ce dispositif, il faut respecter certaines conditions, comme acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), le louer pendant au moins 6 ans et respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la loi.
Le dispositif Malraux, quant à lui, offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% du montant des travaux de restauration d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Cette réduction est accordée en contrepartie de l’engagement de l’investisseur à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Enfin, la loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs qui achètent un logement meublé dans une résidence de services (étudiante, pour personnes âgées ou handicapées) de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix d’achat du bien, étalée sur 9 ans. Ce dispositif est également soumis à certaines conditions, comme la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
La défiscalisation par le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété, qui consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus), peut également permettre d’optimiser sa fiscalité en matière d’investissement immobilier. En effet, il est possible pour un investisseur de céder temporairement son usufruit à une autre personne (par exemple, un enfant majeur) tout en conservant la nue-propriété.
Cette stratégie présente plusieurs avantages fiscaux. D’une part, les revenus locatifs perçus par l’usufruitier ne sont pas imposables pour le nu-propriétaire, ce qui permet à ce dernier de réduire son imposition. D’autre part, la valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui peut permettre à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
L’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est une autre stratégie permettant d’optimiser sa fiscalité en matière d’investissement immobilier. Les SCPI sont des structures qui investissent dans des biens immobiliers destinés à la location et qui répartissent les revenus locatifs entre leurs associés.
L’un des principaux avantages fiscaux des SCPI est la possibilité de bénéficier du régime des revenus fonciers pour les revenus locatifs perçus. En effet, les charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) peuvent venir diminuer le montant imposable des revenus fonciers, ce qui permet à l’investisseur de réduire son imposition.
De plus, certaines SCPI sont éligibles aux dispositifs fiscaux mentionnés précédemment, comme le dispositif Pinel ou la loi Malraux. Investir dans ces SCPI permet ainsi de bénéficier des avantages fiscaux liés à ces dispositifs tout en diversifiant son patrimoine immobilier.
La holding immobilière
Créer une holding immobilière, c’est-à-dire une société dont l’objet est la gestion d’un portefeuille immobilier, peut également permettre d’optimiser sa fiscalité. En effet, les revenus locatifs perçus par la holding sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) et non pas à l’impôt sur le revenu (IR).
L’IS présente plusieurs avantages par rapport à l’IR : un taux d’imposition généralement plus faible (15% pour les bénéfices inférieurs à 38 120 € et 28% pour les bénéfices supérieurs), la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion…) et la possibilité de reporter les déficits sur les exercices suivants.
Il est également possible de créer une société civile immobilière (SCI) soumise à l’IS, qui peut investir dans des biens immobiliers et bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la holding immobilière.
Dans le cadre d’une optimisation fiscale réussie, il est essentiel de bien choisir sa stratégie d’investissement immobilier en fonction de ses objectifs patrimoniaux et de sa situation personnelle. Il peut être judicieux de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour déterminer la meilleure stratégie à adopter et ainsi maximiser ses gains tout en réduisant son imposition.