Investir dans l’immobilier locatif peut être une source intéressante de revenus complémentaires. Cependant, il est indispensable de bien comprendre la fiscalité qui s’applique à ces revenus pour optimiser sa gestion patrimoniale. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les bases de la fiscalité des revenus locatifs en France.
Les différents types de revenus locatifs
Tout d’abord, il est important de distinguer les différents types de revenus locatifs, qui sont soumis à des régimes fiscaux distincts. On distingue principalement :
- Les revenus fonciers, issus de la location de biens immobiliers non meublés (logements nus, terrains, etc.) ;
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), générés par la location de biens immobiliers meublés ou équipés (résidences services, chambres d’hôtes, etc.).
Fiscalité des revenus fonciers
Les revenus fonciers sont imposés selon deux régimes possibles :
- Le régime micro-foncier, réservé aux propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces revenus pour tenir compte des charges, sans avoir à justifier de leur montant. Les revenus locatifs nets sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Le régime réel, obligatoire pour les propriétaires percevant plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels ou sur option pour ceux qui disposent d’un montant de charges supérieur à l’abattement forfaitaire. Dans ce cas, les charges et dépenses réelles sont déductibles des revenus fonciers, qui sont également soumis au barème progressif.
Il est important de noter que les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.
Fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
La location meublée relève du régime des BIC, avec deux régimes possibles :
- Le régime micro-BIC, pour les recettes annuelles inférieures à 70 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, avec un minimum de 305 €.
- Le régime réel, obligatoire pour les recettes annuelles supérieures à 70 000 € ou sur option pour ceux qui disposent d’un montant de charges supérieur à l’abattement forfaitaire. Les charges et dépenses réelles sont déductibles des BIC, qui sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les prélèvements sociaux s’appliquent également aux BIC, au taux global de 17,2 %.
La fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents
Les non-résidents percevant des revenus locatifs en France sont soumis à une imposition spécifique. Ils doivent déclarer ces revenus en France et s’acquitter de l’impôt sur le revenu selon les mêmes modalités que les résidents. Toutefois, un prélèvement forfaitaire de 20 % est généralement appliqué, sauf si une convention fiscale entre la France et le pays de résidence du contribuable prévoit un taux inférieur.
Les dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs immobiliers
Plusieurs dispositifs permettent d’alléger la fiscalité des revenus locatifs, notamment :
- Le dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location nue, sous certaines conditions (plafonds de loyer, zone géographique, etc.) ;
- Le régime Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement meublé neuf dans une résidence services (étudiants, seniors, etc.), sous certaines conditions.
Pour optimiser sa fiscalité et réaliser un investissement rentable, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la gestion patrimoniale.